Без лишнего притворства

В латвийском законодательстве, касающемся сферы недвижимости, есть пробелы. Их нужно устранять. Банки играли и будут играть ведущую роль в покупке жилья, особенно нового. С этим ничего не поделать, но не нужно этого бояться. Кем могут быть заполнены строящиеся в последние годы в столице Латвии офисные центры, объяснить трудно. Пока это объекты с удлинённым сроком отдачи. После пандемии наплыва иностранных покупателей мы не увидим.

Так считает владелец компании Arco Real Estate Айгар Шмитс, ставший с весны 2021 года новым главой Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью (LANIDA).

– Прежде всего, примите наши поздравления, – пожимаем руку Айгару Шмитсу. – Формально вы теперь голос и лидер большинства легальных посредников, участвующих в сделках с недвижимостью. Какие настроения сегодня доминируют у ваших коллег? 

– Я сказал бы, что настроения большинства находятся где-то посередине между оптимизмом и пессимизмом. Но за всех пока говорить не могу. В ближайшие месяцы планирую провести десятки встреч с разными членами LANIDA, чтобы детальнее понять их настроения и наладить более плотное сотрудничество внутри ассоциации. Убежден: нам необходимо повышать весомость и престижность своей организации. Легальные посредники не должны вариться каждый в своей кухне, когда многие не знают, что происходит у других. Конкуренция конкуренцией, но отстаивать свои права, когда мы разрознены, значительно труднее.

Общаясь с коллегами, хочу услышать и их мнение о дальнейшем развитии LANĪDA, чтобы вместе подумать, как сделать ассоциацию ещё лучше. В Латвии есть общественные организации, которые на слуху, например Латвийская торговая и производственная камера или Латвийская ассоциация работодателей. Нам также нужно стремиться к тому, чтобы стать столь же реальной и значимой силой, с которой будут считаться и к которой станут прислушиваться.

– Одно время LANIDA активно сотрудничала с Национальным альянсом застройщиков (NNIAA), объединяющим строительные и девелоперские компании.

– Мы и сейчас продолжаем с ними дружить. Был момент, когда хотели объединить свои ресурсы. Сейчас занимаемся больше собой. Считается, что на рынке недвижимости Латвии действуют как минимум 2 000 посредников. И нам, Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью, нужно добиваться большего упорядочения этого бизнеса. Необходимо, чтобы абсолютно все игроки рынка вели свой бизнес в одинаковых конкурентных условиях. Чтобы действующие требования исполняли не только официально зарегистрированные посредники, но и так называемые серые маклеры. Иначе странно: легальные посредники и компании по недвижимости тратят огромные ресурсы и средства на исполнение всевозможных законодательных требований по ведению посреднического бизнеса, в том числе связанных с противодействием легализации незаконных финансовых средств, а кто-то проводит сделку без проверки покупателей, получает за неё вознаграждение, часто наличными, не платит налоги и гордо именует себя агентом по недвижимости, ни о чём не переживая. 

– Расчёт наличными в сделках с недвижимостью в Латвии два года назад был запрещён законодательно. Этот запрет в реальности исполняется?

– По той информации, которая до меня доходит, в сделках с участием серых маклеров наличные иногда принимают. Сказать, что таких случаев нет среди моих коллег по ассоциации на 100%, также не могу. Но то, что доля наличных в сфере недвижимости существенно сократилась, – факт неоспоримый. Часто сделки срываются именно потому, что потенциальные покупатели приходят с какой-то частью наличных, которые они хранили, условно говоря, под подушкой. Положить их на свой банковский счет не могут, так как нет подтверждения происхождения этих денег, а вариант «мы накопили» банки не рассматривают. Продавцы при таком сценарии разумно отказываются от сделки: не хотят в дальнейшем иметь проблемы с легализацией этих средств.     

Только должен признать, что наши законодатели намудрили с земельными участками: в этом сегменте об оптимизации вынуждены думать даже в том случае, если долго владели землей. Напомню, что от уплаты 20-процентного налога на прирост капитала при продаже недвижимости частные лица освобождаются при выполнении двух условий: недвижимость находится во владении свыше пяти лет и в течение этого срока собственник  задекларирован в имуществе не менее года. На практике же задекларироваться на пустом участке без строений нелегко. Это противоречит и самому институту декларирования, – ведь это должен быть адрес, по которому тебя можно найти или связаться с тобой. Поэтому часть продавцов, по 15-20 лет владевших земельными участками, цена продажи которых существенно превосходит цену покупки, пытаются искать варианты для оптимизации платежей. То есть каким-то образом стараются договариваться с покупателями. Можно ли винить их в этом? Мне кажется, стоило бы подумать о том, как устранить данный пробел в налоговом законодательстве.

– Лично вас рынок недвижимости Латвии в условиях пандемии коронавируса чем-то удивил? В 2018-2019 годах были предупреждения о возможном грядущем кризисе именно на рынке недвижимости. Кто-то из потенциальных покупателей, надеявшихся на снижение цен, даже мечтал о нём. И тут грянул Covid-19, в нашей стране дважды за год был введён режим чрезвычайной ситуации, осложнились все технические моменты проведения сделок, а на рынке недвижимости Латвии ничего сверхъестественного не произошло. Хотя, казалось бы, пандемия – это серьёзный повод для кризисных явлений, если для них имелись объективные основания.       

– Рынок если и удивил, то приятно. Своим высоким спросом на земельные участки, частные дома и квартиры в новых проектах. Как рассказывали агенты, продавалось даже то, что до этого стояло годами. 

– В чём же секрет такого явления?

– Мне кажется, одна из существенных причин – у людей не было возможности отдыхать за границей и путешествовать. По приблизительным подсчетам, жители нашей страны не потратили по этой статье  где-то миллиард евро. Деньги стали копиться на счетах, что подтверждают и банки. Люди начали больше думать об улучшении своих жилищных условий. Тем более все мы знаем, что в условиях пандемии и необходимости работать удалённо многие ощутили нехватку места, которое могло бы служить кабинетом. Вот и возрос интерес как к частным домам, в том числе в пригородах больших городов, так и к квартирам в новых проектах. Именно покупку последних банки кредитуют на наиболее привлекательных условиях.

– Банки продолжают играть ведущую роль в сегменте новых проектов?

– Однозначно. Если по итогам 2020 года индекс средних цен в зарегистрированных сделках с квартирами новых проектов в микрорайонах Риги находился на уровне 1 500 евро за кв. м (договоры резервации подписывались полтора года или год назад), то сегодня предложения строящегося столичного жилья начинаются от 1 650-1 700 евро за кв. м. Сегодня новую квартиру площадью от 75 кв. м с тремя спальнями купить дешевле 125 000 евро сложно. А этих 125 000 евро у большинства населения нет. И для того, чтобы провести сделку, им нужно идти за займом в банки. Во многих новостройках столичных микрорайонов доля покупок с привлечением кредитных займов достигает 90%. Это о многом говорит.

– Получается, что, если желать стабильности рынка недвижимости, то нужно молиться на банки, чтобы они продолжали финансировать сделки, и чтобы продолжала работать программа господдержки покупки жилья для семей с детьми и молодых специалистов (Altum).

– А по-другому никак! Банки во все времена и во всём мире играют важнейшую роль. И этого не стоит бояться! Хотя, наверное, учитывая пережитое в 2007-2009 годах, это звучит слишком смело. Если бы  в конце 2007 года или в 2008-м, когда падали цены на жильё и стартовали процессы перенятия банковскими структурами имущества ипотечных должников, я сказал бы, что банков не нужно бояться, меня назвали бы идиотом или психом (улыбается. – m2).

Сегодня основная рекомендация тем, кто нацеливается на приобретение недвижимости с привлечением ипотеки: семь раз отмерь, один раз отрежь. Это я к тому, что перед принятием решения о займе надо несколько раз проанализировать свою платёжеспособность и свои финансовые резервы. Молодым людям напомню: не нужно надеяться, что рынок недвижимости всегда будет растущим и квартиры не могут подешеветь. Мы так уже фантазировали в начале 2007 года, когда средняя стоимость серийного жилья столицы достигала 1 620 евро за кв. м. Сейчас, по прошествии 13 лет, этот показатель, по подсчетам Arco Real Estate, чуть выше 813 евро за кв. м. То есть вполовину меньше.

– При этом цены на новостройки лишь на 15-20% ниже, чем фиксировались в апреле 2007 года – на пике предыдущего ценового пузыря. Если вспоминать те времена, то озвучивалась такая теория: рынок жилья можно считать здоровым, если разница между стоимостью квартир в новых проектах и в самом массовом сегменте жилья, то есть в серийных проектах, не превышает 50%. В столице Латвии разница в стоимости единицы площади в новых проектах и построенных в 60-80-х годах XX века близка к 100%.

– В 2007 году цены на новостройки были столь высоки именно по причине эффекта пузыря. Сейчас они на близком к тому уровне по объективным причинам. Одна из них – возросшая за последнее десятилетие стоимость труда строителей и высокая себестоимость постройки.

Что касается соотношения цен в новостройках экономкласса и старом фонде, то предпочитаю руководствоваться другим правилом: строить новое жильё разумно, когда стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке приближается к себестоимости строительства нового жилья. Правда, на данный момент у нас эта формула не работает: себестоимость превышает 1 000 евро за кв. м, а цена серийного жилья, как уже говорил, – 813 евро за кв. м. Несмотря на это, девелоперы довольно активно строят в Риге и вокруг неё проекты экономкласса. Как же так, спросите вы? Дело здесь в том, что по сравнению с кризисом 2007-2009 годов в Латвии изменилось качество кредитополучателей. Ни одно финансовое учреждение не даёт кредитов под честное слово, что у тебя зарплата 2 000 евро в месяц. Подтверди всё официально. Решения как о выделении, так и о получении ипотеки принимаются взвешенно. Это и есть самое важное для здоровья рынка недвижимости: кредитополучатель – стабильный. Это люди, у которых, как правило, не возникает проблем с обслуживанием своих долгов. И проблемные жилые активы в последние годы в продаже практически не появляются.

– Как тут не вспомнить, что весной 2020 года, в самом начале пандемии, серьёзную активность в Риге и Юрмале развили покупатели, предлагавшие отдать им объекты на 25-40% дешевле, чем за них просили продавцы. Мол, продавайте сейчас, летом такой цены вам уже никто не даст.

– На каждом этапе жизни рынка недвижимости есть предприимчивые люди, которые пытаются использовать ситуацию в свою пользу и что-нибудь придумывают, чтобы заработать. У них есть деньги, и в период неопределённости они стараются диктовать свои условия. Только, как говорил, никакого массового сброса недвижимости в Латвии даже в период первого режима чрезвычайной ситуации не наблюдалось. Охотники за проблемной недвижимостью в большинстве своём остались ни с чем и ничего не купили. Они продолжают свой поиск, всё ещё надеясь на драматическое падение цен. Для которого лично я не вижу оснований.

Безусловно, в Латвии есть пострадавшие отрасли экономики – туристическая, ресторанная, сфера культуры… Их представители в последний год выпали из сегмента активных покупателей недвижимости. Однако если смотреть на показатели ВВП нашей страны, то всё не так уж и плохо. Программисты, медики, фармацевты, производители продуктов питания, представители банковского сектора, военнослужащие, чиновники, работники производственного сектора (объём экспорта латвийских товаров в пандемию растёт) чувствуют себя уверенно. Они и обеспечивают сегодня спрос на жильё. Когда пандемия закончится и начнут восстанавливаться пострадавшие отрасли экономики Латвии, дела пойдут ещё лучше.

– Процесс восстановления спроса может сильно изменить ситуацию в сегменте арендного жилья в центре Риги, который сегодня наводнён предложениями квартир, ранее ориентированных на туристов и краткосрочную сдачу. Теперь их сдают на полгода-год. Данное обстоятельство значительно снизило арендные ставки в сердце столицы.

– Снизило, но не обвалило. Я не паниковал бы. Те квартиры, что до пандемии сдавались на длительный срок за 450 евро в месяц, в начале нынешнего года уходили по 400. Сотрудники Arco Real Estate уверяют меня, что спрос на аренду квартир в Риге остаётся хорошим. Местные клиенты выбирают лучшие варианты, конечно, диктуя свои условия.

Замечу, что в последние годы возросло число частников, которые вкладываются в покупку квартир, сдают их в аренду, регистрируют договоры в Службе госдоходов и платят налог по ставке 10% от полученных сумм. Люди делают это с удовольствием: благодаря этому они могут показывать свои доходы от аренды как официальные даже при оформлении кредита в банке, если он им необходим. В Латвии нет ни одного другого способа, при котором ты можешь заплатить налог 10% и остальные полученные деньги станут официальными.

В моём понимании покупка квартир и их сдача в аренду – это ещё и возможность для предпринимателей, чьи компании работают с прибылью, сформировать свой небольшой пенсионный фонд не через выплаты социального налога, а через использование дивидендов для приобретения недвижимости и получения дохода от неё через сдачу в аренду.

– В 2020 году из-за закрытых границ с рынка недвижимости Латвии почти исчезли российские покупатели. Можем ли ждать их активизации по завершении пандемии?

– Я в это не верю. За последние годы Латвия настолько ужесточила отношение к нерезидентам, прежде всего в финансовом вопросе, что им у нас стало некомфортно. Чего стоит только бюрократия при проверке легальности происхождения средств! Или попробуйте открыть в латвийских банках счета для нерезидентов! Это головная боль даже для тех иностранцев, которые уже являются обладателями латвийского ВНЖ. На политическом уровне кем-то принято решение, что российского капитала в Латвии не должно быть, – вот мы к этому, похоже, и движемся. Правые партии продолжают кормить местный электорат мантрой «Русские идут!» Да никуда они давно не идут! О чём вы? Несколько десятков покупок латвийской недвижимости для получения ВНЖ за год – это ни о чём. Тут нет никакой опасности! Тем более что в подавляющем большинстве это образованные и состоятельные люди, очень лояльные к Латвии, иначе они не сделали бы свой выбор в пользу именно нашей страны. Латвийская программа получения ВНЖ через покупку недвижимости не является единственной в Европе. 

В то же время многократно твердил коллегам: нельзя делать проекты с прицелом только на нерезидентов. В отношении них политиками принимаются решения, которые не зависят от вас. И это зона риска для бизнеса.

– Как будет развиваться в этом году ситуация с жилищным фондом Риги и её окрестностей?

– В отношении серийных квартир будем наблюдать, как мне кажется, ценовое плато. С небольшими колебаниями цен, возможно, и вверх. Серийное жильё было и будет оставаться самым востребованным продуктом рынка. В том числе и потому, что этот фонд в два раза дешевле квартир в новых проектах.

Квартиры в новостройках также будут хорошо продаваться. В отношении данного сегмента есть два вопроса. Первый – нужно понимать, до какого уровня могут расти цены на них. На процесс влияют разные причины. Внутренняя – удорожание в Латвии рабочей силы. Экономисты банков уже предупреждают, что рентабельность предприятий съедается ростом заработной платы. Имеются в строительстве и позиции, которые никак не связаны с экономикой Латвии. В последние полгода это продемонстрировали мировые цены на металлы, подскочившие на 40%. Что сразу сказалось на себестоимости строительства, ведь арматура нужна и для монолитного, и для сборного железобетонного строительства. А когда в 2019-м и первой половине 2020 года заключались контракты генерального подряда, этого никто не мог и предположить.

Застройщики могут оставаться оптимистами, но я считаю, что средние цены на новые проекты сильно расти не должны. 2 000 евро за кв. м в микрорайонах Риги – нынешний потолок. Иначе цены оторвутся от реальных финансовых возможностей потенциальных покупателей, и привлечение ипотеки не поможет. Вот решат банки, что максимум, который они готовы кредитовать в микрорайонах, – это 1 600-1 700 евро за кв. м новостройки, тогда браться за развитие новых проектов даже не стоит. Заработка не будет. У вас себестоимость строительства 1 000 евро за кв. м, прибавьте покупку земли, расходы на администрацию, налог на добавленную стоимость в 21% и так далее. Работать с прибылью при продаже по 1 600 евро за кв. м не удастся.

Для меня основной индекс стабильности рынка – ситуация именно на вторичном рынке. А он хоть в 2020 году и снизился на 1,5%, тем не менее никаких признаков возможного ценового перегрева нет. Конечно, имеется очень большая проблема с демографией. Об этом все говорят. Старой Европе мы как место проживания, хотя и дешёвое, не нужны. Чтобы остановить сокращение населения и сохранить экономику, думаю, Латвия будет вынуждена завозить людей. Иначе откуда брать налогоплательщиков? Численность населения Латвии падает, а наши правящие политики продолжают увеличивать расходную часть и фантазировать на тему её пополнения за счёт новых сборов. Думаю, что именно новые налоги и ежегодное изменение действующего налогового законодательства не обеспечивают стабильность и оказывают давление на частный сектор. Я говорю о том, что государственный сектор, считая, что часть медиков и полицейские имеют низкие зарплаты, что не оценены по справедливости сотрудники пожарно-спасательной службы, равно как и учителя, ищет новые способы собрать побольше денег. А результаты и объемы труда налогоплательщиков (частного сектора) так быстро не растут. Не могу, конечно, говорить обо всех отраслях. Однако при увеличении налоговой нагрузки, предприниматели «скрывают» её в стоимости своей услуги, которая повышается. И в конце концов за это всё вынужден снова платить покупатель товара или пользователь услуги. Кому от этого становится лучше?

А вопрос мигрантов – вопрос политический. Его придётся решать. В Риге, в которой не набирается уже и 650 000 жителей, треть – пенсионеры, треть – дети и только треть люди трудоспособного возраста. Бюджет формируют налоги, и если людей мало, то делать это сложно.

– И сразу такое наблюдение: в Риге довольно в большом количестве продолжается строительство новых офисов. Для кого эти площади?

– Если честно, то сам не понимаю. Заказчики проектов мечтают о каких-то крупных международных компаниях, которые придут к нам и разместят здесь свои подразделения. Но этот процесс пока не носит массового характера. Что мотивирует застройщиков вкладываться? Может, то, что денег много. И это разумнее, чем держать их на счетах. Даже несмотря на то, что окупить эти вложения не удастся и за 15 лет. Для того, чтобы окупиться, все построенные и строящиеся в последние годы комплексы должны сдаваться за 15-17 евро за кв. м в месяц. Где набрать столько местных платёжеспособных клиентов, бизнес которых позволит зарабатывать и на оплату аренды, и на обслуживание? А есть ещё расходы на благоустройство и мебель!

– Новые инвесторы после пандемии появятся?

– Знаете, инвесторы придут и попросят анализ того, что происходит на рынке. Спросят: во что вкладываться? Мы рассказываем о реальной ситуации, и часто инвесторы, сказав спасибо, разворачиваются и уходят в другие страны. У нас нет тех цифр, которые рисовались им на расстоянии. Всем заниматься только строительством новых квартир? У нас маленький рынок, и я не верю, что крупным международным фондам интересно вкладываться в строительство жилья в Риге. Про регионы же вообще не говорим. Себестоимость строительства в Латвии и Эстонии сопоставима, тогда как у нас в микрорайонах торговля идет по 1 700-1 900 евро за кв. м, в Таллине – по 2 500 и выше. Разумеется, инвесторам интереснее работать там, где они смогут заработать больше.

– Пессимистично для нас.

– Не пессимистично, а объективно. Хотелось бы, чтобы было лучше, но я исхожу из реального положения дел. Хочу, чтобы всё развивалось и строилось, но нет смысла притворяться, что у нас ситуация лучше, чем она есть на самом деле. Чтобы становиться лучше, нужно больше работать и создавать условия, в том числе и на законодательном уровне, чтобы в Латвию хотели вкладываться! Нужно повышать нашу конкурентоспособность и привлекательность!

14.04.2021 15:00 | Источник БН.ру

Автор: Роман Голубев, редактор журнала М2 и портала varianti.lv

Фото: предоставлены журналом М2