Рынок выжил без вакцины

Рынок выжил без вакцины Если вакцинация населения Латвии против коронавируса только набирает обороты, то латвийскому рынку недвижимости она особо и не понадобилась: в прошлом году тот продемонстрировал наличие иммунитета против главной мировой беды 2020 года!

Всеми отделениями Земельной книги Латвии в 2020 году было зарегистрировано 50 839 покупок недвижимости, что на 1,9% больше, чем в 2019-м. Хотя были и места, где активность покупателей снизилась, – прежде всего города.

Первая волна пандемии Covid-19 и введение весной 2020 года в Латвии режима чрезвычайной ситуации породили в тот момент массу спекуляций о будущем латвийского рынка недвижимости. Подогревали их в первую очередь игроки, пытавшиеся воспользоваться возникшей неопределённостью. Уже с апреля они стали довольно агрессивно обрабатывать как частных продавцов интересных жилых объектов, так и застройщиков с целью добиться от них снижения цен на 30-50%. Усердно апеллировали к страхам и рисовали самые чёрные сценарии: дескать, вот деньги, соглашайтесь на предложение сейчас, скоро вам и его никто не даст – покупать будет некому! Сгущение красок, правда, мало кому из них помогло: искусственному давлению поддались лишь единицы владельцев недвижимости. А уже с лета облачность над рынком стала проясняться, и он начал возвращаться к своему естественному состоянию.

Проведённый анализ статистики Земельной книги показал, что в 2020 году в Латвии было зарегистрировано 50 839 договоров покупки объектов недвижимости разного назначения. Это на 949 единиц, или на 1,9%, больше, чем годом ранее. Показатель покупок в 2018 году (49 093 сделки) оказался превышен на 3,6%. В то же время активности покупателей в 2017 и 2016 годах 2020-й уступил 3,4% и 2,5% соответственно. Зато по сравнению с 2015 годом рынок латвийской недвижимости отработал на 5,1% лучше.

Элементарное сравнение последних шести лет показывает: пандемия коронавируса на данный момент не оказала на рынок недвижимости Латвии сколь-нибудь драматического влияния. Хотя из-за ухода государственных структур на удалённую работу и создала определённые сложности в его функционировании, в том числе при оформлении сделок, и прежде всего в крупных городах. Покупателям и продавцам потребовалось время, чтобы привыкнуть к новым удалённым реалиям взаимоотношений с банками, нотариусами и судьями Земельной книги. Благо они с этим справились. Показатели сделок последних трёх месяцев 2020 года во многих крупнейших населённых пунктах Латвии оказались самыми высокими. И даже введение с зимы повторных ковидных ограничений не помешало этому.

А вот чего в рамках всей Латвии стало меньше, так это закрепления новых ипотечных договоров – 22 444 в 2019-м против 23 774 годом ранее. Если сопоставлять их с количеством договоров покупки недвижимости, то получается, что с привлечением заёмных денег в 2020 году в Латвии происходили 44,1% сделок. И это самый низкий показатель за последние шесть лет. Что может считаться косвенным подтверждением справедливости сетования посредников на то, что банки в прошлом году слишком избирательно подходили к потенциальным заёмщикам. Были созданы целые списки отраслей народного хозяйства, наиболее пострадавших от Covid-19, чьи представители оказались вне благосклонного отношения к ним кредитных учреждений. Если тем и удавалось купить недвижимость, то без банковского софинансирования. Соотношение новых ипотечных договоров к числу сделок в 2019 году в Латвии составляло 47,6%, в 2018-м – 48,8%, в 2017-м – 47,5%, в 2016-м – 50%, в 2015-м – 48,3%.

Переходя к анализу покупательской активности в отдельных регионах, отметим, что более других недотянули до показателей предыдущего года крупные города. Зато росло число продаж вокруг них.

В Риге в 2020 году зафиксировано 13 734 сделки покупки недвижимости, что на 8,3%, или на 1 248 единиц, меньше, чем в 2019-м. Минус к 2018 году составил 3,8%. Последний раз более низкий, чем в прошлом году, показатель активности рынка наблюдался в 2015 году, когда было совершено 13 480 продаж.

Если изучать статистику 2020 года по месяцам и сравнивать с предыдущим годом, то получается, что рынок столицы Латвии недобрал покупателей именно в период первого локдауна: в апреле, мае и июне. Недобор по продажам за эти три месяца – 1 464 сделки. С августа покупатели в Риге вновь воспрянули духом, да так, что в декабре было зарегистрировано 1 462 договора продажи. Это стало лучшим месячным показателем за последние пять лет! Можно сказать, что для того, чтобы наверстать вынужденное весеннее снижение в Риге операций с недвижимостью, просто не хватило времени.

Картина по ипотечным кредитам в столице оказалась схожей с продажами: в 2020 году в Земельную книгу города Риги внесено 8 485 записей о закреплении ипотеки, что на 903, или 9,6%, меньше, чем в 2019-м. В прошлом году с привлечением ипотеки проходило 61,8% всех покупок, в 2019-м – 62,7%.

Хотя постулат о том, что на природе самоизоляцию проводить приятнее, чем в городе, и не требует доказательства, но в условиях разгула коронавируса он нашёл своё полное подтверждение на примере активности покупателей в прилегающих к столице окрестностях. В прошлом году Земельная книга Рижского района засвидетельствовала продажу 8 513 объектов, что на 406 сделок, или 5%, больше, чем в 2019-м, и на 3,9% – чем в 2018-м. Наблюдался и небольшой прирост выдачи ипотеки – 3 872 закрепления новых ипотечных договоров, что на 41 (1%) больше, чем годом ранее. Получается, что кредитные займы в прошлом году требовались 45,5% покупателей недвижимости в Рижском районе.

Островком стабильности, практически не подверженным перепадам покупательского настроения, зарекомендовала себя Юрмала со своими 1 310 сделками за год. Это на 18 продаж (1,4%) меньше, чем в 2019-м, и на 24 (1,8%) – чем в 2018-м. Для части покупателей жильё на главном курорте Латвии становится второй, а то и третьей недвижимостью. Поэтому многие совершают сделки на собственные накопления. Доля юрмальских покупок, которым для их завершения потребовались ипотечные кредиты, в прошлом году равнялась 34%.

Второй по численности населения город Латвии, Даугавпилс, вместе со своими окрестностями в прошлом году отметился 4 427 договорами покупки. О каких-то изменениях относительно 2019 года даже и говорить не стоит – тогда было 4 417 сделок. Плюс в 10 продаж – это лишь 0,2%. В то время как по результатам 2018 года плюс достиг 10,1%. Соотношение внесённых в Земельную книгу Даугавпилсского суда прошений о закреплении ипотечных договоров к сделкам оказалось довольно низким – 21,8%: цены на недвижимость в латгальском регионе часто невысоки, что позволяет рассчитаться за неё своими средствами. Заметим, что если рассматривать ситуацию отдельно в самом Даугавпилсе, то в нём произошло на 14,6% меньше продаж, чем в 2019 году.

Самым лучшим за последние годы оказался 2020-й для рынка недвижимости Резекне и приписанного к нему региона, в том числе Балви и Лудзе. Земельная книга Резекненского суда утвердила 3 384 договора покупки, что на 13% больше, чем в 2019-м, и на 17,4% – чем в 2018-м. Прирост наблюдался и в закреплении ипотечных договоров: 998, что на 32,9% больше, чем годом ранее. С кредитами в прошлом году в регионе, статистику которого ведёт Земельная книга Резекненского суда, совершалось 29,5% сделок. Но вот что интересно – непосредственно в Резекне было заключено договоров покупки на 12,4% меньше, чем за год до этого.

Небольшой стабильный прирост интереса к своей недвижимости продемонстрировал Курземский регион. В 2020 году Земельная книга Курземского районного суда (ведет учёт сделок в том числе и в Лиепае, Вентспилсе, Салдусе, Кулдиге, Талси и так далее) внесла 6 172 записи о договорах покупки, годом ранее – 6 132, а в 2018-м – 6 056. Следовательно, плюс к предыдущему году составил 0,6%, к 2018-му – 1,9%. Но в самых крупных городах этого региона, Лиепае и Вентспилсе, покупателей недосчитались (см. таблицу). В статистике новых ипотечных договоров всего Курземе фиксировался незначительный плюс: показатели закрепления ипотечных договоров с 2020 по 2018 год – 2 441, 2 374 и 2 342 соответственно.

Серьёзный прирост числа сделок показала Земельная книга Земгальского районного суда, которая аккумулирует данные, например, Елгавы, Огре, Екабпилса, Айзкраукле, Тукумса и так далее. В прошлом году в них произошла 8 591 продажа недвижимости, в 2019-м – 7 720. И это на фоне снижения запросов на ипотеку: с 3 834 в 2019 году до 3 100 – в 2020-м.

Несколько противоречиво прошёл год для Видземского региона. С одной стороны, активность покупателей здесь возросла. Судьи Земельной книги Видземского районного суда (отражается ситуация в таких городах, как Валмиера, Цесис, Гулбене, Валка, Айнажи) в 2020 году удовлетворили 6 018 прошений о смене собственников недвижимости. Это на 8,7% больше, чем в 2019 году, и на 19,4% – чем в 2018-м. В то же время экономический центр этого региона, Валмиера, недосчитался 21% продаж. И не столько по причине падения спроса, сколько в силу резкого дефицита предложения, о котором говорят уже не первый год. Количество выданных кредитов в Видземском крае немного сократилось – до 2 585. Это на 1,6% меньше, чем за весь предыдущий год, но на 5,1% больше, чем в 2018-м.

P. S. Прогнозы и ожидания – вещь субъективная. А цифры носят беспристрастный характер. И если отталкиваться от них, то в 2020 году рынок недвижимости Латвии продемонстрировал свою дееспособность. Вопреки бытовавшему в начале прошлого года мнению, что пандемия коронавируса и резкое сокращение иностранного спроса, ранее игравшего существенную роль в сегменте дорогих жилых объектов, пренепременно очень болезненно отразится на его состоянии. Впрочем, и радостно хлопать в ладоши также особенно нечему. В элитном сегменте действительно чувствуется существенное превышение предложения над спросом. Остаётся только скромно надеяться на то, что с началом массовой вакцинации и ожидаемого снятия в 2021 году карантинных кордонов на границах активность латвийского рынка недвижимости сможет возрасти. Главное, чтобы экономика Латвии не подвела.