В рамках бюджета. Новые дома до 200 000 евро

В расположенных вокруг Риги новых посёлках ощущается высокий спрос на абсолютно новые частные дома, при условии, что их цена не превышает 200 000 евро. Хорошо спрашивают и предназначенные для частной застройки земельные участки с коммуникациями.

Об этом рассказал Янис Озолс, руководитель проектов компании Domuss по развитию и продажам посёлков частных домов. Представляемое им предприятие многие годы реализует в окрестностях столицы Латвии проекты собственных посёлков, объединённых под брендом Nordic Villages.

– Сколько проектов частных посёлков компании Domuss находится сегодня в стадии развития? – первым делом интересуемся у Яниса Озолса.   

– 2020 год Nordic Villages начинал с шестью посёлками, но на данный момент их осталось только пять: один посёлок в Марупе, Mežavēji, полностью распродан. Сейчас активные предложения у нас есть в Адажском крае, где продолжаем развивать посёлок Dailas, в Царникаве – Ziedlejas, Бабите – Lapsas, Саласпилсе – Jaunzemes и Марупе – Mārupciems.

– Как сильно ситуация со спросом в 2020 году отличалась от 2019-го?

– В 2020 году мы продали в своих посёлках 24 земельных участка и 11 частных домов. По количеству сделок этот год почти соответствует уровню прошлого. Однако если отдельно посмотреть на сделки с незастроенными земельными участками и готовыми домами, то число продаж домов в наших посёлках по сравнению с прошлым годом возросло. Даже в апреле, когда в стране была объявлена чрезвычайная ситуация и у многих предпринимателей, в том числе у нас, были основания для пессимистичных прогнозов в отношении развития проектов и когда казалось, что всё остановилось, нам удалось продать несколько домов в царникавском посёлке. Видим также, что интерес, который оцениваем по входящим запросам, по сравнению с прошлым годом возрос на 25%. Это очень хороший показатель. Ведь большая часть коммуникаций с клиентами всю весну и часть лета 2020 года происходила удалённо, удалённо подписывались и договоры покупки, банковские документы и документы, связанные с перерегистрацией недвижимости.

– Чем руководствуется ваша компания, принимая решение, какие участки продавать свободными, а на каких строить дома?

– Рассматриваем каждый случай индивидуально и учитываем то, в отношении какого посёлка принимается решение. У нас богатый опыт в этом бизнесе, и решения принимаем в соответствии со спросом. Например, в Марупе в обоих посёлках торгуем только свободной землёй и дома не строим: покупательская аудитория этого места в подавляющем большинстве своём готова возводить дома самостоятельно. В бабитском и царникавском посёлках соотношение 50% на 50%: часть клиентов покупают готовые дома, другая – незастроенные земельные участки и строят сами.

В свою очередь, в Адажском крае, в посёлке Dailas, основная часть клиентов выбрала готовые дома. Из сорока сделок здесь только пять были с незастроенными участками. Все остальные покупали дома. Нужно упомянуть, что значительная часть клиентов Dailas – семьи с маленькими детьми. И у них часто нет ни времени, ни желания, ни, возможно, необходимых знаний, позволяющих самостоятельно заниматься строительством. Нужно не забывать и тот факт, что получить в латвийских банках кредит на строительство сложнее и дороже (требуется большее собственное финансовое участие), чем оформить ипотечный заём на покупку готового дома.

– Сколько домов в ваших посёлках находятся в процессе строительства?

– Строим 16 домов – в адажском, царникавском и бабитском посёлках. У половины из них есть резервации, и своих владельцев они уже нашли.  В связи с этим сейчас организуем заказ строительства новых домов. Более подробно об этом планируем рассказать в конце 2020 – начале 2021 года.   

– Какая ценовая категория у этой недвижимости, раз она столь хорошо продаётся?

– Во всех посёлках стоимость домов схожая. С жилой площадью 100-120 кв. м предлагаем в пределах от 185 000 до 220 000 евро. Новые дома, которые готовимся заказать, дешевле 200 000 евро, скорее всего, предложить не сможем. Рынок сегодня такой, что расходы на строительство растут из года в год, и даже пандемия не смогла остановить этот рост. Каждый раз, когда организуем конкурс на строительство, сметные предложения от строительных компаний оказываются выше, чем раньше. Поэтому, как уже сказал, и предполагаем, что продажная цена новых домов вместе с землёй превысит 200 000 евро. В то же время уверены, что и по этим ценам сумеем всё реализовать: покупательские предпочтения изменились, и люди понимают и оценивают, что новые дома легально и качественно (со строительными гарантиями) построить дешевле очень трудно.

Заметили также и такую тенденцию: если раньше молодые семьи долго выбирали, что покупать – большие квартиры в микрорайонах столицы или частные дома в окрестностях Риги, то в этом году, прежде всего из-за пандемии, выбор чаще делается в пользу хорошего дома. Семьям с детьми находиться в карантине или самоизоляции или работать на удалении значительно удобнее в частных владениях со своей территорией, чем в квартирах. Плюс цена компактного частного дома не особенно сильно отличается от предложений хороших квартир с тремя спальнями в новостройках рижских микрорайонов, которые при сопоставимых с домами площадях продаются за 180 000-200 000 евро. Да и предложений таких квартир не так уж много. Заказчики новых многоквартирных проектов в силу имеющегося спроса отдают предпочтение планировкам квартир с одной или двумя спальнями. 

– С домами понятно: они в дефиците. Предложение земельных участков под застройку в ваших проектах велико?

– В Царникаве покупатели могут выбирать из девяти участков с готовой инфраструктурой, но весной планируем начать последний этап развития этого посёлка и дополнительно предложим ещё 33 участка для застройки. В Mārupciems есть восемь участков. В Адажи у нас свободны 24 участка, в Саласпилсе – 13, в Бабите – 6. Купив у нас землю, клиенты могут сразу приступать к проектированию и строительству своих домов: все участки индивидуально подключены к центральным водопроводу и системе канализации, а также электричеству. В адажском и царникавском посёлках подведён и газ. Инфраструктуру всех посёлков после постройки передаём на баланс самоуправлений, поэтому жителям посёлков не нужно платить за её обслуживание, что обычное  дело для других посёлков частных домов. Покупатели это ценят. Сейчас нередко приходится слышать о случаях, когда кажется, что посчастливилось дешёво купить земельный участок, а потом приходится самим организовывать строительство подключений ко всем коммуникациям, и окончательные расходы оказываются такими же, как если бы покупали землю со всей инфраструктурой, плюс потеряно наиболее дорогое – время.

Самые высокие цены у нас были в Марупе – последние участки продали по 54 евро за кв. м. Интересно, что этот посёлок первый, который мы полностью распродали. В остальных проектах цена составляет от 30 до 40 евро за кв. м. Цены на участки периодически пересматриваем. Площади 80% наших участков находятся в пределах от 1 200 до 1 300 кв. м. Есть и более просторные, но их сравнительно мало.

– По домам уточните: какие самые популярные?

– Domuss предлагает ограниченный выбор вариантов домов. Выбирая проект дома, который будем строить, отталкиваемся от себестоимости. Минимальная площадь домов, которые предлагаем, – 95 кв. м, максимальная – 120. Обязательно с тремя спальнями и двумя санузлами. Почему именно такие проекты? Стараемся чётко просчитывать, во сколько покупателю обойдётся конечный готовый продукт – земля плюс дом. До середины 2020 года в Латвии максимальная стоимость недвижимости, которую можно покупать с привлечением госгарантий финансовой институции Altum, была 200 000 евро. Данная цифра важна для нас потому, что 90% всех покупателей наших домов проводят сделки при поддержке программ Altum.

С 1 июля 2020 года Altum повысила потолок максимальной стоимости кредитуемых объектов до 250 000. Это была именно наша, компании Domuss, инициатива. Потому как растут строительные расходы, и уложиться в прежние рамки 200 000 евро было очень затруднительно.

– Если в покупку квартиры молодые семьи с детьми благодаря госгарантиям Altum могут войти с реальным первым взносом в размере 6 000-7 000 евро, то какие цифры фигурируют при покупке домов в ваших посёлках?

– Для покупателей – семей с одним или двумя детьми при покупке дома за 180 000-200 000 евро первый взнос составит в среднем от 9 000 до 15 000 евро. Помогает то, что сумма сделки отвечает или находится близко к оценочной стоимости дома. Оценки для нас – болезненная тема. Многие годы вынуждены бороться с ними, с их справедливостью, потому как наш главный конкурент – вторичный рынок, на котором часто используются различные виды оптимизации расходов. В результате этого в Земельной книге официально регистрируется цена сделок (а эти цифры используются при подготовке оценки сравнительным методом), не отвечающая реальности.

Domuss – один из немногих застройщиков, кто строит вокруг Риги новые дома на продажу. И это отражается в регистрируемых нами сделках, которых могло бы быть больше, если бы было предложение. Если бы в наших посёлках имелся выбор из 50 готовых домов с ценой до 200 000 евро, я убежден: мы их распродали бы в короткий срок. Этот сегмент очень активный, но в рамках названного выше бюджета.

18.01.2021 14:00 | Источник БН.ру

Автор: Роман Голубев, редактор журнала М2 и портала varianti.lv

Фото: предоставлены журналом М2