Падают листья, но не цены

Центр Риги как место жительства всегда имел свою группу приверженцев и отрицателей. Даже в эти необычные времена интерес к недвижимости в центре остается стабильным. О спросе, предложении, особенностях и тенденциях на рынке недвижимости в центре столицы в условиях новой реальности, когда приходится уживаться с присутствием Covid-19, рассказывают сертифицированные агенты LANIDA.

Центр конкурирует с пригородами

Уже давно твердят, что центр Риги теряет свою привлекательность и людей, в конкурентной борьбе его теснят другие районы столицы Латвии и пригороды. Элина Дуце, руководитель по сделкам с недвижимостью Latio, напоминает, что центр Риги имеет множество преимуществ: школы, университеты, культурные и развлекательные организации, прекрасная архитектура и парки. Но, с другой стороны, здесь много бездействия и халатности – неупорядоченная инфраструктура и то и дело случаются скандалы. «Политический фон и хозяйственный нигилизм до сих пор создавали среду, в которой местному патриотизму трудно укорениться. И здесь Рига пока проиграла в соревновании с самоуправлениями Рижского региона, которые научились улучшать окружающую среду, чтобы местному жителю было приятно там находиться и он чувствовал бы, что ему рады. Остаётся надеяться, что новая столичная дума прислушается к мнению местных сообществ, которые давно обращают внимание на необходимость улучшения среды и безопасности в центре Риги», – сказала эксперт.

Второй аспект, который заставляет семьи выбирать в качестве места жительства районы за пределами центра или даже Риги, – это уровень цен на недвижимость. Например, четырёхкомнатная квартира в новом проекте стоит так же, как и рядный дом в пригороде, и часто человек склоняется в пользу второго варианта. «Когда в семье маленькие дети, то без лужайки возле дома не обойтись. Но потом, когда дети начинают ходить в школу и несколько кружков, удобнее жить в центре (либо нанимать водителя). Covid-19 доказал, что можно работать и из дому. Зачем оставаться в пыльном центре, если можно насладиться утренним кофе или чаем на террасе и заняться спортом в лесу, вместо того чтобы беситься из-за закрытого тренажёрного зала», – описывает ситуацию Элина Дуце.

Самая хрупкая категория – микроквартиры

Характеризуя текущее предложение и спрос в центре Риги, представитель Latio выделяет конкретную нишу, которая с середины марта вызывала наибольшее беспокойство. «В начале года достаточно востребованными были однокомнатные инвестиционные квартиры, которые владельцы планировали сдавать в краткосрочную аренду. Вскоре после объявления чрезвычайной ситуации интерес к ним резко упал, но сейчас, в начале четвёртого квартала, он постепенно восстанавливается. Одни ищут такое жильё для своих детей, которые учатся в рижских вузах, другие рассматривают покупку как инвестицию. Весной были опасения, что с сокращением количества поездок между странами микроквартиры (площадью менее 20 кв. м) выпадут из рынка. Сейчас видим, что владельцы адаптировались и, если цена конкурентоспособна, легко находят как долгосрочных арендаторов, так и покупателей», – говорит Элина Дуце. Средняя площадь проданных в центре Риги квартир как в начале года, так и во втором и третьем кварталах была в границах 36-62 кв. м.

Наибольшим спросом сейчас пользуются 2-комнатные, но немало людей также ищут 3- и 4-комнатные квартиры, подобрать которые довольно сложно, учитывая, что большинство покупателей имеют определённый потолок бюджета и хотят поселиться либо в новых проектах, либо в реновированных довоенных зданиях. Спрос на однокомнатные квартиры во второй половине этого года не столь высок, как в январе-феврале, но он и не нулевой.

Инга Миглане-Абеле, партнёр ООО Kivi Real Estate, отмечает, что в настоящее время в центре есть и предложение, и спрос. Активным сегментом остаются новые проекты, в том числе реновированные дома. В предложении появились хорошие квартиры для аренды в популярных домах на улицах Антонияс, Стрелниеку, Элизабетес, и их быстро разбирают. С другой стороны, когда речь идёт о покупке квартир, то те, кто мотивирован и планировал такую покупку, не откладывают ее, и сделки происходят. «Мы по-прежнему получаем довольно много запросов от инвесторов. Те, с кем работаем повседневно, ищут дома для реновации. Решения о том, будут ли они сдавать квартиры в отремонтированных домовладениях или разделят на квартиры и продадут, принимаются позднее.

В этом году краткосрочная аренда действительно неактуальна. Исключением стало лето, когда к нам приезжало много эстонцев, литовцев и финнов. Поэтому операторы арендной недвижимости, которые ещё зимой интересовались покупкой 5-10 квартир для сдачи в краткосрочную аренду, теперь выжидают», – признаёт эксперт.

Покупается и более дорогая недвижимость

В категории высококачественной или элитной недвижимости самый большой спрос и количество сделок – в сегменте квартир по цене 150 000-350 000 евро. Из 331 сделки 305 прошли именно по таким суммам. Такую информацию собрала компания Baltic Sotheby’s International Realty, исследовавшая ситуацию на рынке с квартирами дороже 150 000 евро. Интерес покупателей к квартирам в этом ценовом сегменте (150 000-350 000 евро) распространяется как на новые проекты, так и на реновированные дома. Обычно ищут квартиры площадью 50-120 квадратных метров с одной – тремя спальнями, говорит совладелица Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко, признавая, что зачастую желания продавца и покупателя, а соответственно, спрос и предложение не совпадают. Например, не все потенциальные покупатели могут приобрести желаемую недвижимость, то есть они должны учитывать объём финансирования, предоставляемого банком, и оценку конкретного объекта. Это часто не совпадает с ценой квартиры, которую желает получить продавец: в свое время он вложил в эту недвижимость больше и нередко хочет вернуть эту сумму.

В сегменте более дорогой недвижимости, по цене 300 000-500 000 евро, клиенты более избирательны, чаще ждут хороших предложений. Илзе Мазуренко добавляет, что в этом случае им легче договориться с продавцами, потому что не так много легитимных покупателей, готовых покупать недвижимость этой категории. Особенно мало тех, кто готов покупать за 500 000 евро или дороже. «Если говорить о сегменте недвижимости по цене выше 500 000 евро, то в центре Риги очень специфическое предложение, которое также не всегда соответствует критериям покупателя», – признаёт эксперт.

Между тем самая сильная корректировка цен в сегменте эксклюзивной недвижимости наблюдалась на объекты стоимостью 1-2 миллиона евро, так как клиентов, которые могли бы позволить себе такую покупку, не много, и главным фактором является доказательство легального происхождения денег.

Частные дома конкурируют с квартирами

Одной из особенностей этого года является то, что он как ни один предшествующий отмечен активностью в секторе частных домов, поэтому конкуренцию жилью центра создавали дома в Пардаугаве и ближних пригородах. «Из десяти презентаций объектов недвижимости каждые шесть были связаны с частными домами», – подчеркивает Инга Миглане-Абеле.

«Мы наблюдаем, что в условиях пандемии и чрезвычайной ситуации усилился интерес к недвижимости в Межапарке, Берги, Марупе и Юрмале, а также к сельской недвижимости, но сделки с квартирами тоже происходят», – такую тенденцию отмечает Илзе Мазуренко. Для частного использования заказчиков интересуют большие квартиры площадью 150-200 кв. м в хороших местах, не реновированные или без свежего ремонта. Потенциальные покупатели ожидают, что в этой категории произойдёт снижение цен. Что они получат то, чего раньше не могли себе позволить. В сегменте недвижимости от 150 000 до 300 000 евро люди покупают её как для личного проживания, так и для инвестирования, а более дорогие квартиры (свыше 350 000 евро) – только для собственных нужд.

То, что и в начале года, и сейчас, в начале четвёртого квартала, клиенты покупают квартиры как для себя, так и для инвестиций, отмечает и Элина Дуце. И основные критерии остаются неизменными: инвесторов интересуют объекты, которые можно легко сдать в аренду и продать в будущем, а покупатели хотят быть довольны и окружающей инфраструктурой, и качеством жилья. В конце весны она заметила необычную вещь:  покупателей начали интересовать объекты, которые из-за своего местоположения либо состояния попали в список неликвидных.

В надежде на снижение цен

По словам Элины Дуце, после шока в марте-апреле и торможения практически во всех отраслях экономики рынок недвижимости Латвии восстановился довольно быстро. Если сравнить количество сделок с квартирами в Риге за первые три квартала этого года с соответствующим периодом 2019 года, то оно уменьшилось на 16%. Однако если рассматривать каждый квартал отдельно, то можно увидеть, что самая большая яма пришлась на апрель, май и июнь, тогда как и первый, и третий кварталы держались на уровне 93-98% от аналогичного периода 2019 года.

Ещё один момент: в конце марта – апреле на жильё в центре города появились покупатели, которые рисовали сцены апокалиптического будущего и были готовы «спасать» продавцов, если те пойдут на уступки в 30-50%. «Верю, что кто-то с более слабыми нервами или в напряжённой ситуации действительно был спасён, однако в целом цены сделок либо не упали, либо упали минимально. Стоит добавить, что в объявлениях о тех объектах, которые ранее были переоценены, появились адекватные рыночные цены – это могло создать впечатление, что цены падают», – говорит Элина Дуце.

«Клиенты говорили о кризисе и ждали его ещё и в 2018, и в 2019 году. Мы констатировали замедление роста цен, особенно на серийные квартиры, в конце 2019 года. В самой низкой точке этого года (во втором квартале) заметили, что больше всего упало количество сделок в нереновированных довоенных и серийных домах, а также в сегменте премиум. Однако в третьем квартале всё вернулось в привычную колею, и статистические данные отставали от показателей первого квартала совсем немного».

Рынок покупателей

Покупатели всегда, а не только во время пандемии, надеются на снижение цен, признает Инга Миглане-Абеле. Есть такое явление, как ценовое предложение со стороны покупателей. Часто они думают, что цена установлена так, чтобы была возможность торговаться. И сейчас действительно пришло время рынка покупателей – они иногда делают смелые, даже бесстыдные, по мнению продавцов, предложения.

«Сейчас редки ситуации, когда покупатель руководствуется своим реальным бюджетом при поиске жилья. В этом году были скидки, каждый случай индивидуален, но на более дорогую недвижимость они могут быть в пределах 10-15%. С другой стороны, девелоперы также чувствуют себя достаточно комфортно и не торопятся снижать цену, по крайней мере публично. Может быть, они будут готовы среагировать на конкретного покупателя или предложение», – говорит Инга Миглане-Абеле.

Среди популярных нынче проектов центра Риги были названы Magdelenas kvartals, Viesturdarzs, дом на Стрелниеку, 4. Проекты Loft & Rosegold и Hoft на улице Стрелниеку также кажутся людям интересными. Таким образом, на одной улице можно рассмотреть несколько проектов. Популярны были реновированные дома на улице Стабу, 99, Миера, 5, и др. «В настоящее время наблюдается положительная динамика спроса на новые проекты, в которых цены находятся в пределах 2 000-3 000 евро за кв. м. Люди интересуются ими, потому что на рынок выходят квартиры оптимизированной, соответствующей спросу планировки. В целом развитие новых проектов замедлилось, потому что неясен будущий спрос», – добавляет Илзе Мазуренко.

До 140 000 евро

По словам Инги Миглане-Абеле, весной многие говорили: а давайте подождём до осени, когда всё будет по цене бутерброда. Этого не произошло. Хорошие объекты покупаются. Более эксклюзивная недвижимость также рассматривается довольно активно, и чаще продавцы решают притормозить со сделкой, но не отдавать по сниженной цене. А у тех продавцов, у кого есть финансовые затруднения, они были и до пандемии.

 По имеющейся в распоряжении представительницы Kivi информации, хорошо уходят квартиры, цена которых не превышает 140 000 евро. Жильё меньшей площади в этой ценовой категории можно найти и в центре, но в основном оно расположено в микрорайонах. Например, в некоторых реновированных домах средняя цена составляет около 2 000 евро за кв. м, поэтому квартиры меньшего размера попадают в эту ценовую категорию. Такие объекты выбирают в качестве первого жилья молодые семьи, ранее арендовавшие жильё. Теперь они пришли к выводу, что с финансовой точки зрения аренда не так выгодна, как покупка квартиры.

Знают, чего хотят

Среди тенденций 2020 года Элина Дуце выделяет и тот факт, что после смятения, связанного с Covid-19, на рынке стало намного меньше «туристов» – людей, которые бродят вокруг да около, но ничего не покупают. У значительной части покупателей есть конкретное видение, чего они хотят, они готовы ждать, чтобы найти искомое. Правда, в экономичном и среднем сегменте недвижимости предложение с прошлой зимы сократилось. Хорошая квартира, если у нее адекватная цена, довольно быстро находит покупателя.

Специалист Latio поделилась таким наблюдением: работавшие за границей жители Латвии изъявляют желание вернуться. Тем, у кого есть сбережения на покупку недвижимости, сделать это проще. Трудности возникают у тех, кто не имеет собственных средств и нуждается в кредите, который зачастую невозможно получить.

Безусловно, большинство сделок совершают местные, но есть и иностранные покупатели, говорит Инга Миглане-Абеле. «К сожалению или к счастью, но ситуация в России не улучшается, и во время пандемии там были жесткие ограничения. Нерезиденты говорят, что были бы рады здесь самоизолироваться и остаться, потому что даже в период чрезвычайной ситуации у нас можно было свободно перемещаться, конечно, с соблюдением дистанции, посещать рестораны, выходить на улицу, ни перед кем не отчитываясь. Правда, это больше касается тех, кто раньше купил недвижимость в Латвии. В то же время были и новые сделки. Например, в начале лета мы продали трёхкомнатную квартиру на улице Антонияс. Сделка проводилась удалённо – были видеопрезентации, видеозвонки в разное время суток, чтобы показать квартиру. Из России была прислана доверенность с апостилем, переведена, и на ее основании совершена сделка. Эти клиенты подали документы на получение временного вида на жительство (ВНЖ). Посмотрим, как пойдёт».

В целом нерезиденты по-прежнему заинтересованы в покупке недвижимости, но трудности связаны с тем, как совершить сделку. Например, упомянутые Миглане-Абеле клиенты, заключившие сделку летом, побывали в Риге и Латвии в декабре прошлого года, и им было примерно ясно, где находится дом, что это за улица и как далеко до Старого города. Но есть люди, которые хотели бы купить недвижимость, но в Риге были несколько лет назад и понятия не имеют, где находится конкретная квартира, поэтому трудно провести презентацию объекта. «Я могу с восторгом рассказать о квартире, показать красивые фотографии, но у клиента может не возникнуть настоящего ощущения дома. Чтобы сделка состоялась, нужно 200% доверия. У клиентов оно есть, если кто-то порекомендовал нас, но, если это человек со стороны, то заключить такие сделки непросто», – поясняет она.

Покупателями недвижимости премиум-класса также являются как местные жители, так и иностранцы, в том числе из стран Европейского союза. Однако в целом на рынке преобладают местные покупатели, соглашается Илзе Мазуренко. Есть клиенты-нерезиденты, для которых еще актуальны ВНЖ. Однако их получение является сложным процессом, учитывая растущее бюрократическое бремя: требования со стороны банков и государственных органов становятся все менее выполнимыми.

Разные критерии

Местные покупатели рассчитывают, что в купленном объекте недвижимости будут жить долго, если с самого начала думают, например, о комнате для каждого запланированного ребёнка, о кабинете. Между тем для нерезидентов точкой отсчёта в основном является вид на жительство. В результате они часто рассматривают покупку недвижимости как средство его получения, выбирая более компактные квартиры. При оценке объекта местные жители, конечно, не измеряют расстояние до Вецриги – важнее наличие парковки, близость к школе или, например, расстояние до магазина, а не изысканного ресторана. По словам Инги Миглане-Абеле, в этом году наиболее активны Тихий центр и активный центр Риги. Это касается и аренды, и покупки. Сделки связаны как с новыми проектами, так и с реновированными зданиями и квартирами в ухоженных домах – они более привлекательны для местных покупателей, потому что в большинстве случаев цена за квадратный метр ниже и они могут купить квартиру большего размера за ту же общую сумму.

В тени вируса и его последствий

В настоящее время на рынке нет стабильного внешнего спроса, нет признаков экономического роста, а банковские правила не изменились, поэтому продавец вынужден подстраиваться под покупателя, который имеет собственное легальное финансирование с подтверждённым происхождением или банковский кредит. В нынешней ситуации трудно прогнозировать долгосрочную перспективу, потому что всё меняется не по дням, а по часам, подчёркивает Илзе Мазуренко. «Прогнозы на этот год всё ещё неясны. Что касается сегмента премиум, то нам нечем ни порадовать, ни огорчить. Мы не видим существенных улучшений и не можем давать радужных прогнозов»,  – говорит эксперт.

Инга Миглане-Абеле также не отрицает, что сложно что-то конкретно прогнозировать на фоне нынешнего вируса. По данным Земельной книги, в сентябре было наибольшее количество сделок купли-продажи в этом году. Возможно, эти положительные данные были связаны с вводом в эксплуатацию каких-то новых проектов, заключением договоров купли-продажи. «Однако надо признать, что покупатели уже не так напуганы, как весной, они понимают, что жизнь продолжается. Я предполагаю, что активность может продолжиться еще какой-нибудь месяц, но кривая будет расти не всегда. Обычно в последнем квартале года и покупатели, и продавцы имели хорошую мотивацию для заключения сделки – например, чтобы не платить налог на недвижимость за год (в случае продавца). Или покупатель намерен был что-то изменить в своей жизни, и пришло время наконец действовать. В этом году так не будет: снова ограничения, новая волна эпидемии, и непонятно, как будет развиваться ситуация. Вот почему многие раздумывают, действовать сейчас или позже».

 «Покупатели надеялись на снижение цен в конце марта, апреле и мае, но итоги июня уже показали, что ожидания не оправдались. При необходимости можно было договориться о нескольких процентах скидки, и сделки заключались. Сейчас некоторые ещё торгуются из спортивного интереса, но искатели счастья больше не бродят вокруг да около. В некоторых сегментах цены на квартиры снизились, но в целом они на уровне начала года. Благополучные страны вливают средства в свою экономику для её стимулирования, приостанавливают или отсрочивают выплаты по кредитам тем, кто взял раньше, и снижают свои процентные ставки, чтобы брались новые кредиты. Однако вряд ли у кого-то есть ответ, что произойдёт, когда эти действия со стороны государств прекратятся», – подчёркивает Элина Дуце. Сейчас они сами больше озабочены вопросом, будут ли деньги иметь завтра такую же ценность, как сегодня.

«Если следовать модели восстановления по типу К, следует обозначить два сценария – одним будет хорошо, а другим не очень. Одни смогут улучшить свои жилищные условия, другим придется придумывать, как выкручиваться».

Кредиты на недвижимость продолжают выдавать (да, отсеивание тех, кому не предоставляются кредиты, достаточно жёсткое, но кредитование продолжается), процентные ставки низкие, и спрос есть, потому что люди хотят улучшать свои жилищные и бытовые условия, особенно после длительного пребывания дома. Поэтому говорить о падении цен сейчас нет оснований, резюмирует Элина Дуце.

Автор текста: Ингрида Драздовска, LANIDA

04.12.2020 13:20 | Источник БН.ру



Фото: pixabay.com