Запросы россиян на рынке жилья Латвии: центр Риги – готовый ремонт, экодизайн

Какова специфика подготовки «экспортной недвижимости» в Латвии? Что привлекало и привлекает иностранных покупателей на рынке жилья Риги и Юрмалы? Эти темы согласились обсудить игроки рынка недвижимости: старший партнер компании LK-CITI Роман Ващенко и его коллеги – специалист отдела продаж компании Merks Лаурис Межсаргс, дизайнер Яна Королева, директор агентства недвижимости InCity Игорь Зильберман и директор компании AVA Holding Борис Малоголовец.

– Конкуренция на рынке новых проектов в центре Риги и Юрмалы очень высокая, и она усиливается. Компания LK-CITI уже пятый год строит свой бизнес на инвестировании в новостройки. С учетом появления в столице новых проектов ваши инвестиционные предпочтения как-то меняются?

Р.В.: – Главные критерии при выборе проектов для инвестирования остаются неизменными – месторасположение дома, качество его постройки и репутация застройщика. Сейчас работать стараемся в рамках делового центра столицы Латвии, где качественный, по нашему мнению, продукт предлагается в комплексах Skanstes mājas и Staraja Rusas 22a. На них высокий спрос. Эти проекты объединяют в себе весь комплекс перечисленных мною требований.

Все квартиры из нашего портфеля неизменно проходят этап «редизайна». Проводя его, мы привлекаем к процессу службу технического надзора, контролирующую каждый этап. По завершении сделок покупателям предоставляется полный пакет документов на приглянувшуюся недвижимость. Это и акт приема-передачи новой квартиры, подписанный специалистами технического надзора, и акт скрытых электроинсталляционных работ, все инструкции на установленную технику, проводим даже опрессовку системы водоснабжения...

Ставка на столь скрупулезный подход к наполнению объектов себя оправдывает. Клиенты начинают приобретать наши квартиры еще на стадии перепланировки и ремонта. И за хорошую цену, потому как понимают ценность предложения. Так, если в комплексе Skanstes mājas продажи квартир в прошлом году проводились по ценам от 2,1 тыс. евро до 2,2 тыс. евро за кв. м, то наша рекордная сделка с готовой и меблированной квартирой в первом доме комплекса была завершена с ценой 2,85 тыс. евро за кв. м. Буду откровенен: именно комплекс Skanstes mājas считаем для самих себя фаворитом продаж в 2014 году.
 

– Тогда вопрос к представителю застройщика, Лаурису Межсаргсу. Каковы основные слагаемые высоких темпов продаж жилой недвижимости?

Л.М.: – Микрорайон Сканстес, поэтапной реализацией которого занимается Merks, – крупнейший в Риге. Его общая площадь превышает 21 га. Это перспективное место с развивающейся инфраструктурой. За последние восемь лет в этом районе были не только возведены и успешно распроданы четыре 24-этажки комплекса Skanstes virsotnes, но и построены Национальный олимпийский центр, хоккейная Arena Rīga, офисные комплексы различных банков. Нынешний этап – жилой комплекс Skanstes mājas. Его первый дом сдан в эксплуатацию и почти распродан, второй будет готов в конце 2014 года, третий – весной 2015-го. Сейчас идут продажи во втором. Договоры задатка по ним заключаем по ценам от 2,1 тыс. евро за кв. м.

Думаю, интересно будет узнать, что 80% покупателей – это граждане Латвии. В теории, конечно, наши дома могли бы быть еще более интересными иностранцам, а их доля среди покупателей – быть выше, однако к моменту завершения строительных работ свободных квартир обычно не остается. Те же иностранцы, которые ориентируются на получение вида на жительство в Латвии, редко соглашаются резервировать квартиры и ждать целый год получения Земельной книги, которая и является основанием для подачи прошения о предоставлении вида на жительство.

Опыт строительства и продаж привел нас к пониманию, что квартиры должны быть и не слишком большими, и не слишком маленькими. Если это двухкомнатная, то оптимальная площадь до 60 кв. м, если трехкомнатная – до 80 кв. м. Реалии таковы, что трехкомнатная квартира площадью свыше 100 кв. м может оказаться слишком дорогой.

Кроме упомянутых мною моментов покупатели уделяют большое внимание комфортности проживания в доме и безопасности. В проекте Skanstes mājas у нас имеются теплые подземные парковки и кладовки, установлено видеонаблюдение. Всем жителям комплекса доступен и консьерж-сервис.
 

– Но при всем этом, Роман, вы стараетесь привнести в квартиры от Merks и свою изюминку – озвученный вами «редизайн»?

Р.В.: – Под этим я имел в виду предложенный нами на рынок формат «дизайнерских апартаментов бизнес-класса». По этим понятиям подразумевается прежде всего качественно построенные, грамотно перепланированные, со вкусом оборудованные и оснащенные недешевыми аксессуарами квартиры. Такие, которые нравились бы нам самим и которые идеально подходили бы для покупки искушенной публикой. Ведь если у Merks основные покупатели – местные, то у нас – это состоятельные жители Москвы, Петербурга, Минска, Алма-Аты, Ташкента, Киева, Белграда, Пекина и т. д. Вот для них мы и стараемся предложить апартаменты с индивидуальным внутренним наполнением. В чем нам и помогает дизайнер Яна Королева.
 

– Яна, каковы основные стилистические предпочтения иностранных покупателей?

Я.К.: – Клиентам нравятся наша лаконичность, европейский дизайн. Подавляющему большинству по душе спокойные и светлые цвета. Часто обращают внимание и настаивают на том, чтобы материалы были натуральными. Если это напольное покрытие, то должен быть деревянный паркет. Если двери, то, например, дубовые. Иностранцы, и прежде всего россияне, выбирают традиционные материалы. Популярны скандинавский стиль и чистые тона. Мы стараемся привнести в каждую квартиру какие-то элементы, которые создают еще более уютную атмосферу. Те же биокамины: и тепло дают, и приятную картинку формируют.

Р.В.: – В продажах важно абсолютно все и не может быть мелочей. Залог успешных сделок – это не только наша работа, работа дизайнера и рекламирование готового продукта, но и сотрудничество с профессиональными посредниками, специализирующимися на работе с нерезидентами. Это специфичный и затратный рынок услуг. Для примера скажу, что только в прошлом году выплаченный нами премиальный бюджет посредникам превысил 100 тыс. евро.

Наш опыт работы в очень узком и коммерчески ориентированном сегменте объектов в центре Риги ценой 150-200 тыс. евро продемонстрировал эффективность сотрудничества с менеджерами и банков (в первую очередь Rietumu и ABLV), и адвокатских бюро (MAQS LAW FIRM), и крупных риэлторских компаний – таких как Ober Hаus или Baltic Sotheby`s International Realty. Ну а наибольшее число сделок в 2012 году было заключено при участии компании InСity, а в 2013-м – AVA Holding.
 

– Игорь, поделитесь опытом: как удается находить российских покупателей на латвийские объекты?

И.З.: – Это уже профессиональные секреты (улыбается. – БН). В целом у нас отработана своя маркетинговая система, в том числе включающая в себя и интернет-активность, и участие в выставочных мероприятиях.

Что касается объектов, то если инвестор сам не собирается жить, то ему интересны квартиры в хороших домах ценой до 200 тыс. евро и перспективами сдачи в аренду. Если берет для себя, то стоимость покупки может доходить и до 500 тыс. евро. Когда квартиру приобретают как инвестицию, то желательно, чтобы в ней был арендатор. В таком случае покупатель видит четкий денежный поток, и ему просто просчитать возможную отдачу.

Для российских покупателей важны и раскрученность проекта, и его месторасположение. Разумеется, стремятся найти вариант в центре Риги. К нам люди едут подготовленными: читают о ценах, обсуждают тему грядущих покупок на различных интернет-форумах. Нерезиденты четко понимают наши цены и выбирают оптимальный для себя продукт.
 

– Борис, у вас наблюдается аналогичная картина? Вы же активно работаете не только с российскими, но и с покупателями из Азии.

Б.М.: – Запросы со стороны покупателей из Узбекистана практически идентичны российским. Все хотят уже отремонтированное жилье и хороший продукт. Желательно, чтобы квартира была меблирована и подготовлена для сдачи в аренду. Небольшое отличие в предпочтениях есть у китайских клиентов. Они не настолько «заточены» на Ригу и центр, многие с удовольствием смотрят недвижимость в Цесисе, Бауске, под Елгавой. Но и этим покупателям жилые объекты интересны как основание для получения вида на жительство: постоянно жить в Латвии в нашем случае остаются не более 20% китайских семей.

Р.В. Подытоживая сегодняшний разговор, отмечу интернациональность иностранных покупателей латвийской недвижимости. В этом списке уже фигурируют почти четыре десятка стран, в том числе такие, как Алжир, Филиппины, Вьетнам, Сирия, Ирак или Нигерия. Хотя сам «топ лидеров» остается неизменным – Россия, Украина, Китай и Казахстан. Хочется надеяться, что программа предоставления видов на жительство в Латвии, если и будет меняться, то по понятным и ясным правилам и срокам.

19.08.2014 19:00 | Источник БН.ру

Автор: Роман Голубев, редактор журнала М2 и портала varianti.lv

Фото: Алексей Александронок