Аукционы – еще один способ купить недвижимость в Латвии

Аукционы – еще один способ купить недвижимость в Латвии Аукционов по продаже жилья ипотечных должников в Латвии проходит все меньше. В то же время растет число обычных покупателей – участников торгов и доля квартир, достающихся по результатам торгов физическим лицам. В Риге банки перекупают только каждый пятый объект. Об этом БН рассказал судебный исполнитель Янис Степанов.

Судебные исполнители проводят все аукционы по продаже банковской недвижимости, которая принадлежала ипотечным должникам. Если судить по анонсам торгов на домашней странице организации судебных исполнителей, в Латвии ежемесячно проводится 650-700 торгов по продаже недвижимости. Более трети из них – в Риге.

– Как определяется, какому судебному исполнителю достанется право проведения аукциона по продаже тех или иных объектов?
– Отвечу встречным вопросом: а как вы выбираете, к какому зубному врачу обращаться? С одной стороны, действует принцип территориального разделения. В рамках окружного суда у каждого исполнителя есть район, где он не имеет права отказать в принятии дела. По остальным делам окружного суда, к которому приписан, он может выбирать, взять дело или нет. За пределами своего окружного суда, а их всего пять, судебный исполнитель не имеет права действовать. Я приписан к Рижскому окружному суду. Основной объем объектов, торги по которым провожу, – это и Рига, и Саулкрасты, и Олайне, и Огре, и Юрмала.

– Это районы, где концентрируется основной спрос?
– Да, как и в любой другой сфере, все концентрируется вокруг столицы.

– Многие эксперты говорят о том, что ситуация на рынке недвижимости Латвии по-прежнему далека от «полного выздоровления». Обращают внимание на большое количество займов, с возвратом которых имеются значительные задержки. Что происходит в вашей сфере: растет ли количество проводимых судебными исполнителями аукционов по отчуждению недвижимости банковских должников?
– Нет, не растет. Наоборот, на данный момент падает.

– Значит ли это, что банки завершают формирование портфелей недвижимости, куда попадают залоговые объекты людей, не справившихся со своими финансовыми обязательствами?
– Я не рассматриваю этот вопрос под таким углом. Банки никогда не ставили перед собой цель сформировать портфель недвижимости как таковой. Эта мера вынужденная. Вынужденная с той точки зрения, что, когда цена на недвижимость падает, покупатель понимает: в кризисной ситуации завтра будет еще дешевле. И принимает решение ждать. На падающем рынке покупки происходят только в том случае, если это вынужденный шаг.

То, что дочерние структуры банков зашли на рынок недвижимости и стали покупать объекты должников, стабилизировало цену. Потенциальные покупатели, которые никуда не исчезли, увидев, что цена не становится ниже, вновь вернулись на рынок. В том числе стали участвовать в аукционах. И цены на рынке понемногу пошли вверх.

– Получается, рынок недвижимости и его игроки должны сказать банкам спасибо?
– Однозначно. Спасибо – за стабилизацию ситуации. Если бы они не предпринимали таких действий, то падение было бы непрогнозируемым.

– Если аукционов меньше, значит, объем плохих ипотечных кредитов – тех, что возвращают с задержкой, – становится меньше?
– Дела улучшаются, но хлопать в ладоши от радостных известий пока нет повода.

– Банки стали более социально ответственными?
– Я тщательно изучал ситуацию с кредитами. Есть статистика Банка Латвии, сколько кредитов возвращают с опозданием. Задержки с платежами наблюдаются где-то в 30% случаев. Проблемы имеются с теми займами, которые массово выдавались в 2006-2007 годах. И вот если от этого объема взять 30%, то получим сумму икс, исчисляющуюся сотнями тысяч. Но посмотрим, сколько объектов выставляется на аукционы, – это пара процентов от того количества. Вот и выходит, что из тех займов, которые возвращаются с задержками, до судебного исполнения доводится лишь небольшая часть. И фактически, если бы банки хотели отобрать недвижимость у всех, кто просрочивает платежи, объем выставляемых на торги объектов был бы в 20-30 раз большим. На отчуждение идет лишь та недвижимость, по которой у банка нет выбора, когда ему в силу разных причин не удается договориться с владельцем-должником. В остальных случаях банк старается найти компромисс.

– Ваша позиция противоречит доминирующему в обществе стереотипу «Во всем виноваты банки».
– На статистику опираюсь, на голые цифры. Поддавшись эмоциям, можно решить, что это судебный исполнитель во всех бедах людей виноват. Ведь получается, что это мы пришли и все забрали. Поймите, у человека есть такая привычка: он винит того, кто последний. Он безрассудно взял большой кредит и не платил по нему, но он делал это много лет назад. Суд принимал решение об отчуждении недвижимости через выставление на торги, но он принимал решение полгода-год назад. Это все как бы в прошлом. А кто в данный момент проводит отчуждение? Судебный исполнитель! Значит, во всем виноват именно он! Такова психология человека. Именно поэтому при исполнении решения пытаюсь донести до человека: судебный исполнитель не виноват в том, что ситуация дошла до этой стадии. И все, что я могу как судебный исполнитель, – это сделать свою работу максимально качественно и хорошо, чтобы недвижимость была продана за возможно большую цену.

– Должникам это должно быть выгодно: чем выше цена, тем меньше долг, который повиснет на них после продажи имущества, если вырученная сумма не покроет размера взятого займа.
– В теории – да. На практике для заемщиков-должников выгода от всего этого минимальная. При том падении рынка, которое произошло, человеку нет особой разницы, останется он должен банку 150 или 170 тысяч евро. Большинству ясно: к тем доходам и такому образу жизни, который они вели в 2006-2007 годах, они вряд ли вернутся. И что 170 тысяч евро долга, что 150 тысяч – для них это абсолютно неподъемные долги.

– В вашей практике были случаи, когда удавалось продать недвижимость и выручить почти всю взятую на ее приобретение кредитную сумму?
– Были, конечно… Раза два за все последние годы. Цены на рынке недвижимости упали на 70-80%. Как можно при таком падении вернуть взятые на приобретение недвижимости кредиты! Есть, конечно, заемщики, которые разумно подходили к кредитам. Но кто наш основной клиент? Те, кто брал деньги в 2006-2007 годах. С судебными исполнителями почти не пересекаются те, кто оформлял займы в 2003-2005 годах. Если бы их недвижимость со своими суммами кредитных обязательств перед банками доходила до нас, то цена аукционов перекрывала бы долг. Но в ситуации, когда возможная цена на недвижимость способна перекрыть размер займа, они не становятся клиентами судебных исполнителей. Они сами продают объект обеспечения и закрывают кредит.

– Каких объектов больше всего представлено на торгах по продаже недвижимости банковских должников?
– Квартиры. Серийный фонд.

– Еще пару лет назад банки выкупали на торгах почти всю заложенную недвижимость. Какая ситуация сейчас?
– В аукционах участвует большое количество третьих лиц. И их все больше и больше. Тому есть свое логическое и математическое объяснение. Людям по-прежнему необходимы квартиры и дома. Только, несмотря ни на что, многие собственники продолжают держать высокую цену. Кому-то не позволяет ее снизить большой остаток долга по кредиту, кто-то сам покупал дорого и не хочет терять при продаже. Поэтому объем предложений квартир и домов по рыночной цене не столь уж и большой. И аукционы – это отличный вариант получить интересующую недвижимость. Для нас в этой активности также есть позитив. Тенденция последнего времени – на торгах, которые проводят судебные исполнители, объекты все чаще продаются по рыночной цене. По той причине, что такого же объекта нет на свободном рынке.

– Но бывают и безрезультатные аукционы? Следующий шаг – это снижение стартовой цены объекта на 25%.
– Случаются. Сам придерживаюсь теории, которую трудно принять должнику: стартовать на аукционе нужно с максимально низкой цены. Чем ниже цена, тем выше интерес. Тем больше участников аукциона и тем существеннее может подняться продажная цена в результате торгов. Понятно, что подходить к стартовой цене нужно логически. Супернизкая цена никому не нужна, потому как в этом случае можно получить 500 участников, из которых 490 захотят купить квартиру в Риге за тысячу латов. Именно поэтому стартовая цена торгов должна быть ниже рыночной, но в разумных пределах, чтобы она привлекла достаточное количество желающих. Практика показывает: если участники торгов видят, что тот или иной объект привлекает не только их, они сами для себя поднимают планку цены, которую готовы заплатить.

– Маклеры рассказывали о прошедшем в Юрмале аукционе по продаже земельного участка под частную застройку, в котором участвовало чуть ли не 50 человек, а цена взлетела в разы – до 500 тысяч.
– Если объект действительно уникальный и на свободном рынке нет подобного предложения, то интерес к нему может быть очень высоким. В последнее время в моей практике были также примеры, когда цена продажи во много раз превышала стартовую. Так, на небольшой участок в Бабите цена поднялась с 2 до 20 тысяч латов, а на юрмальский дом – с 600 тысяч до 1,4 миллиона латов.

Вообще, к тем аукционам, которые провожу сам, а это более 50 торгов ежемесячно, отмечу огромный рост интереса со стороны третьих лиц, то есть обычных жителей нашей страны. Сейчас лишь 20% выставляемых на аукционы объектов перекупают банковские структуры. Остальное – сторонние физические и юридические лица. Если банки видят, что цена объекта нормальная, то они уходят в сторону. С этого мы начинали наш разговор: для банков и их дочерних структур приобретение недвижимости не является самоцелью. Для них цель – стабилизировать рынок и не допустить продаж по слишком низкой цене.

– Часто ли встречаются объекты, с которыми уже перед торгами вы понимаете: шансов на их продажу нет?
– Когда человек идет на рыбалку, он же не знает, поймает ли рыбу. Бывают объекты, на которые смотришь и думаешь: ну кому они нужны? А интерес к ним оказывается высоким. Продается все. За то время, что работаю, а это 14 лет, только один раз оценщик сказал, что стоимость недвижимости является отрицательной. Предложил поставить цену 1 лат и сказал, что продам. Мне объяснили, что такой цены быть не может. Поставили дороже и продали. Так что продаваться может все, надо лишь правильно подойти к этому процессу!